САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 февраля 2012 г. N 33-2603
Судья: Стахова Т.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Смышляевой И.Ю., Белисовой О.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании дело N 2-3432/2011 по кассационной жалобе ООО "Строинтекс" на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 19 декабря 2011 года по делу по иску К. к ООО "Строинтекс" об оспаривании условий договора долевого строительства, обязании произвести передачу созданного объекта недвижимости и документов для государственной регистрации права собственности на жилое помещение, взыскании неустойки.
Дело рассмотрено судебной коллегией в кассационном порядке по правилам главы 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.01.2012 г.), на основании ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 г. N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации".
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя ответчика - Х.А., поддержавшей доводы жалобы, объяснения истицы, ее представителя Ш., возражавших против доводов жалобы.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истица обратилась в суд с иском, в котором просила признать неправомерным требование ответчика о взыскании оплаты расходов на техническое обслуживание дома, эксплуатационные и коммунальные услуги за период с января по июнь 2011 года в сумме ххх, изложенное в счете-извещении, обязать ответчика передать ей квартиру N <...> в доме <адрес>, а также документы, необходимые для государственной регистрации права собственности истицы на указанный объект недвижимого имущества. Изменив требования, истица просила признать недействительным п. 5.4 договора долевого строительства от 14.04.2008 года и незаконным возложение на истца расходов по оплате расходов на техническое обслуживание дома, эксплуатационные и коммунальные услуги за период с января 2011 года по июнь 2011 года в сумме ххх, обязать ответчика передать истцу вышеуказанную квартиру, а также документы для государственной регистрации права собственности истица на квартиру: 2 экземпляра акта приема-передачи квартиры, инвестиционный договор, заключенный ответчиком с уполномоченным органом и документы, подтверждающие выполнение ответчиком условий инвестиционного договора, акты органа государственной власти о разрешении строительства. Также истица просила взыскать с ответчика неустойку в размере ххх рублей. В обоснование требований истица указала, что обязанность по оплате стоимости квартиры ею исполнена своевременно и в полном объеме. Несмотря на то, что разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию получено ответчиком 27.12.2010 года, квартира ответчиком истцу не передана ввиду неисполнения последней условий п. 5.4. договора долевого строительства от 12.04.2008 года. Истица указывала, что п. 5.4. договора долевого участия строительства от 14.04.2008 года, обязывающий участника долевого строительства уплатить застройщику аванс стоимости коммунальных услуг и эксплуатационных расходов за 6 месяцев является незаконным в отсутствие акта приема-передачи истцу приобретенной квартиры и нарушает права потребителя.
Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 19 декабря 2011 года признаны недействительными пункт 5.4. договора долевого строительства, заключенного 14.04.2008 года между сторонами и счет-извещение об оплате жилой площади и коммунальных услуг за период с января 2011 года по июль 2011 года в пользу ООО "Строинтекс" в сумме ххх. На ответчика возложена обязанность передать истице по акту приема-передачи спорную квартиру, а также документы, необходимые для государственной регистрации права собственности истицы: два экземпляра акта приема-передачи спорной квартиры, кадастровый паспорт объекта недвижимости. Также решением суда с ответчика в пользу истицы взыскана неустойка в размере ххх рублей, государственная пошлина в размере ххх рублей, а всего ххх рублей. В остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе ответчик в лице представителя просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 14.04.2008 года между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, согласно условиям которого застройщик обязуется в плановый срок 4-й квартал 2008 года своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дома по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства (квартиру) дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену - ххх и принять двухкомнатную квартиру, расположенную в корпусе N <...>, секция N <...> этаж N <...> с предварительным номером N <...>.
Судом установлено и не оспорено сторонами, что обязанность по уплате стоимости квартиры истица выполнила в полном объеме.
Разрешение организации ответчика на ввод в эксплуатацию дома было выдано 27.12.2010 года.
01.01.2011 года ответчик направил истице счет-квитанцию без номера на сумму ххх с целью предварительной (с января 2011 года по июнь 2011 года) оплаты расходов на техническое обслуживание дома, эксплуатационные и коммунальные услуги.
По настоящее время истцом указанные платежи не внесены, квартира истице не передана, акт приемки-передачи квартиры не составлен, истица квартирой не пользуется.
Указанные обстоятельства сторонами не оспорены.
Рассматривая настоящий спор, с учетом положений ст. ст. 219, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 8, ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что передача дольщику построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у дольщика статуса владельца и пользователя, а также обязанности несения расходов по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных платежей.
С момента подписания передаточного акта приобретатель обязан осуществлять права собственника по содержанию квартиры и оплате коммунальных и иных платежей.
Ни договором, ни Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ обязанность застройщика передать дольщику квартиру не поставлена в зависимость от оплаты дольщиком расходов на техническое обслуживание многоквартирного дома, эксплуатационные и коммунальные услуги.
Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ на застройщика возложена обязанность передать объект долевого строительства дольщику на основании передаточного акта, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в срок не позднее предусмотренного договором.
В соответствии с п. 2.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Право на оформление квартиры в собственность предоставляется дольщику после завершения строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Застройщик обязан передать дольщику квартиру по акту приемки-передачи после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, но не позднее 2 месяцев после получения такого разрешения (п. 4.3).
Дольщик обязуется в соответствии с п. 5.3. договора в течение 7 рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления со стороны застройщика лично или через полномочного представителя принять от застройщика по акту приемки-передачи квартиру.
В соответствии с п. 5.4. договора, до момента передачи квартиры от застройщика дольщику, дольщик обязуется произвести застройщику предварительную (за 6 месяцев) оплату расходов на техническое обслуживание дома, эксплуатационные и коммунальные услуги. В случае передачи застройщиком объекта на баланс эксплуатирующей организации до истечения 6-месячного срока с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, стороны производят сверку затрат на обслуживание объекта. При этом застройщик перечисляет на расчетный счет эксплуатирующей организации денежные средства, не использованные им на оплату коммунальных услуг и обслуживание объекта в счет будущих платежей за предоставляемые дольщику коммунальные услуги.
Условия указанного оспариваемого пункта возлагают на дольщика обязанность оплатить расходы за техническое обслуживание дома, эксплуатационные и коммунальные услуги с момента ввода объекта в эксплуатацию до момента его передачи дольщику от застройщика.
Рассматривая требования о признании указанного пункта договора недействительным и признании незаконным возложение на истца расходов по оплате расходов на техническое обслуживание дома, эксплуатационные и коммунальные услуги за период с января 2011 года по июнь 2011 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что условия оспариваемого пункта и требования ответчика об оплате расходов на техническое обслуживание дома, эксплуатационные и коммунальные услуги с января 2011 г., с момента ввода дома в эксплуатацию, до передачи истцу квартиры, основанные на указанном пункте договора, противоречат вышеуказанным нормам действующего законодательства, в силу чего суд первой инстанции правомерно признал указанный пункт договора недействительным, а требования ответчика об оплате спорных расходов незаконными, в связи с чем признал также недействительным спорный счет-извещение об оплате дольщиком коммунальных платежей.
С учетом того, что истицей обязательства, установленные договором, исполнены, а требования ответчика об оплате спорных расходов за период до передачи квартиры являются незаконными, суд первой инстанции правомерно возложил на ответчика обязанность по передаче истице квартиры по акту приемки-передачи, а также самого акта приема-передачи, поскольку данные предусмотренные законом и договором обязанности и соответствующие требования истицы ответчиком добровольно не исполнены.
При изложенных обстоятельствах несостоятельны, противоречат нормам действующего законодательства доводы кассационной жалобы ответчика со ссылкой на ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5.4 договора о том, что стороны в добровольном порядке договорились об уплате дольщиком авансовых платежей за коммунальные расходы по содержанию общих площадей и общего имущества дома, дольщик обязан нести все спорные расходы с момента ввода дома в эксплуатацию, и поскольку дольщик не исполнил указанные обязанности в соответствии с п. 5.4. договора, ответчик имеет право не передавать истцу квартиру. Указанные доводы ответчиком были заявлены в суде первой инстанции и получили правильную судебную оценку.
Согласно ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 2). Участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 4).
В силу ч. 4 ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ акт приема-передачи необходим дольщику для регистрации права собственности на созданный объект недвижимости, в связи с чем суд обоснованно возложил на ответчика обязанность передать его истице. Самостоятельных возражений относительно данной части решения жалоба ответчика не содержит.
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Законом и указанным договором неустойки и возместить в полном объеме убытки сверх неустойки.
При рассмотрении требований о взыскании с ответчика суммы неустойки, суд первой инстанции обоснованно учел просрочку, допущенную ответчиком по передаче квартиры истице, взыскал с ответчика неустойку. Расчет суммы неустойки произведен судом арифметически верно, сомнений в правильности не вызывает. При этом судом применен механизм снижения неустойки ввиду несоразмерности последствиям нарушенных ответчиком обязательств, что истицей не оспорено.
При изложенных обстоятельствах несостоятелен довод кассационной жалобы ответчика о несогласии со взысканием неустойки, основанном с несогласием с выводами суда об обязанности ответчика передать квартиру истицы и недействительности п. 5.4 договора. Иных доводов относительно взыскания неустойки ответчиком не заявлено.
Рассматривая требования истицы об обязании ответчика передать кадастровый паспорт, с учетом установленных законом (ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ, п. 2 ст. 12, п. 10 ст. 33 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") требований о государственной регистрации и порядка регистрации права собственности на созданный объект недвижимости суд первой инстанции пришел к выводу об их обоснованности, поскольку кадастровый паспорт истице необходим для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, его представление для осуществления государственной регистрации права является обязательным условием в силу закона, кадастровый паспорт или иной документ, предусмотренный законом, содержащий описание объекта недвижимости ответчиком не был представлен в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в правоустанавливающем деле отсутствует.
Учитывая, что иные документы, необходимые для государственной регистрации права собственности, представлены ответчиком в территориальный отдел федерального органа в области государственной регистрации, суд отказал в удовлетворении требований истицы об обязании ответчика предоставить иные документы.
В кассационной жалобе ответчик ссылается на незаконность возложения на ответчика обязанности предоставить кадастровый паспорт, поскольку кадастровый паспорт представляет собой дополнительный документ, который требует регистрационный орган, у застройщика такого документа нет и не может быть, кадастровые работы выполняются на платной основе кадастровым инженером в соответствии с Федеральным законом N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" на основании договора подряда, в то время как согласно условиям договора должник самостоятельно и за свой счет осуществляет регистрацию права собственности.
Согласно ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (ч. 3).
В соответствии с п. 10 ст. 33 "О введении в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.
Судом установлено, что ответчик передал в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разрешение на строительство, договор аренды земельного участка, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, документы о присвоении созданному объекту недвижимости постоянного адреса.
Согласно п. 5.5 договора дольщик самостоятельно и за свой счет осуществляет действия по государственной регистрации права собственности на квартиру в органах государственной регистрации прав на недвижимость.
Как следует из материалов дела, истица 08.11.2011 г. обращалась в отделение БТИ с заявлением о подготовке кадастрового паспорта на квартиру, получила ответ о невозможности выдачи кадастрового паспорта на квартиру в связи с отсутствием полного пакета документов (акта приема-передачи квартиры).
Законом или договором на ответчика не возложена обязанность по представлению в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или по передаче дольщику кадастрового паспорта объекта. Согласно договору истица должна самостоятельно и за свой счет осуществить действия по государственной регистрации права собственности на квартиру в органах государственной регистрации прав на недвижимость, то есть, в том числе, действия по получению и представлению в указанный орган кадастрового плана объекта, и оснований для возложения указанной обязанности на ответчика и за его счет не имеется.
Кроме того, Ответчик в кассационной жалобе ссылается на то, что данные требования рассмотрены судом по собственной инициативе, за рамками заявленных требований.
Указанный довод соответствует действительности.
14.11.2011 г. и 19.12.2011 г. истица, уточняя требования, ссылалась на то, что для государственной регистрации права на недвижимое имущество в регистрирующий орган ей необходимо представить документы, в число которых входит кадастровый паспорт объекта недвижимости - подлинный экземпляр и надлежащим образом удостоверенная копия. При этом истицей были заявлены требования об обязании ответчика предоставить ряд документов. Однако требования о предоставлении кадастрового паспорта истицей не были заявлены, суд разрешил указанный спор в нарушение требований ч. 3 ст. 196 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом. В настоящем случае судом не установлено и судебной коллегией не усматривается предусмотренных федеральным законом оснований для выхода за пределы заявленных требований.
Те обстоятельства, что истице при обращении за регистрацией права собственности необходимо представить в регистрационный орган кадастровый паспорт, что она не может его получить без акта приема-передачи квартиры, сами по себе не являются основанием для выхода суда за пределы заявленных требований и для возложения на ответчика обязанности совершить действия по получению кадастрового паспорта и его передаче истице.
При таком положении решение суда в указанной части подлежит отмене как постановленное с нарушением требований ч. 3 ст. 196 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации и основанное на выводе суда, не соответствующем обстоятельствам дела и требованиям закона. При этом, учитывая, что требования не заявлены, судебная коллегия не усматривает оснований для вынесения нового решения по незаявленным требованиям.
Оснований для отмены решения в остальной части не имеется.
Руководствуясь ст. 361 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 г. N 353-ФЗ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 19 декабря 2011 года в части возложения на ООО "Строинтекс" обязанности передать К. кадастровый паспорт объекта недвижимости отменить.
В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Добавлено 13.08.2012 в 15:54
они не имели права в договор такие пункты включать.
Добавлено 13.08.2012 в 16:08
http://dolshiku.ru/2010/01/pravda-o-tszh-zastrojshhika/ - вот еще одна интересная статейка
