svetlaia писал(а):
Соседи,только что в новостях сказали,что в думу внесли проект с поправками о законности ТСЖ у застройщиков. Объяснили,что накоторые застройщики,должны устранять недоделки в доме в течении 5 лет.Что бы минимизировать свои затраты на недоделки,они создают ТСЖ с большой кварплатой. Весной эти поправки в законопроект пройдут первое чтение.Доделовать недоделки придется застройщикам самим. ТСЖ собственники должны будут выбирать сами.Не менее 51 % голосов. За десять дней до собрания нас должны будут предупредить уведомительным письмом под роспись.Более подробно сообщу позже,на работу спешу.
Согласно новой законодательной инициативе, депутаты Госдумы РФ запретят застройщикам создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ) и доверять управление новостройками аффилированным компаниям.
В рамках нововведений также хотят добавить права дольщикам — например, разрешить им участвовать в управлении жильем наравне с собственниками квартир. Новые корректировки в Жилищный кодекс РФ внесла группа депутатов во главе с Виктором Плескачевским и Мартином Шаккумом. По мнению экспертов, документ может стать для сферы управления жильем поистине революционным. Что же революционного в проекте, читайте в материале.
Итак, законопроект вносит новый термин «управление многоквартирным домом». В нем подробно расписано что входит в деятельность управляющей организации и отличает ее, например, от обслуживающей. На данный момент ни один закон не содержит такого определения. Как результат — отсутствие четкого разделения на управление, обслуживание и эксплуатацию.
По словам депутатов, при управлении должны учитываться не только текущие проблемы дома, но стратегические задачи на будущее. Например, управленец должен заботиться об улучшении показателей энергоэффективности инженерных систем дома. Дело в том, что обслуживание этого не подразумевает, то есть задача управленца — поддерживать эти системы в рабочем состоянии.
Также, в законе детально прописано, чем отличаются договоры на управление домом в зависимости от выбранного собственниками одного из трех способов управления — управляющей организацией, товариществом собственников жилья или непосредственно собственниками помещений в многоквартирном здании. В нем разделены понятия «обязательные платежи» (например, на содержание и текущий ремонт жилья) и «взносы» (например, вступительные для вхождения в товарищество) для ТСЖ.
Возможность заключать прямые договоры между собственниками жилья и ресурсоснабжающими организациями тоже имеет отдельное место в проекте. Это условие поможет жильцам получать качественное обслуживание, а поставщики избавятся от проблем с неплательщиками.
Согласно закону, срок договора на управление продлевается до семи лет (сейчас — год, с возможной пролонгацией до пяти). Также, он может быть продлен автоматически (если у сторон нет претензий друг к другу) еще на год.
Сейчас усложняет работу по обслуживанию жилья то, что по каждой мелочи необходимо собирать практически всех жильцов для принятия решения, например, о текущем ремонте общего имущества в доме. Помимо всего прочего, количество голосов собственников должно быть не менее 2/3. Очевидно, что сделать это, особенно в больших жилых комплексах, очень проблематично. Для решения этой проблемы авторы законопроекта предлагают оставить условие о 2/3 голосов только для капитального ремонта и реконструкции дома. Более мелкие вопросы предлагается решать посредством голосов большинства от числа присутствующих на общем собрании.
Также авторы проекта намерены ввести административную ответственность собственников и правления ТСЖ, УК за разные провинности. Это актуально для тех ситуаций, когда, например, собственники своевременно не приняли решение о ремонте дома. Так, например, жильцы отказываются собирать деньги на починку крыши или лестничных пролетов. Это впоследствии может привести здание в аварийное состояние.
По мнению специалистов, самое важное нововведение законопроекта — запрет на участие застройщика в создании ТСЖ в новостройках. Сейчас согласно Жилищному кодексу в приемке дома должно участвовать ТСЖ. Остается неясным: как может быть ТСЖ, если право собственности на купленные квартиры еще не получено? Во-первых, объект-то не сдан, во-вторых, управлять домом такое товарищество не может: в кодексе написано, что принимать управленческие решения могут только собственники. На практике получается, что ТСЖ в новостройке — недееспособная структура.
Получается, что застройщику, как единственному собственнику объекта приходится создавать ТСЖ по своей инициативе, назначать председателя и УК (почти всегда аффилированную с застройщиком) по своему усмотрению. Злоупотребление девелоперами своего положения зачастую приводит к неприятным ситуациям. Например, махинации с квартплатой, завышение стоимости услуг по управлению и эксплуатации, и некачественное выполнение работ.
В связи с этим, депутаты предлагают запретить строителям участвовать в создании ТСЖ. На данный момент статья 139 Жилищного кодекса, куда вносятся эти поправки, гласит: «1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. 2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц...» Согласно новой редакции п. 2 дополнят: «Такое решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, за исключением голосов застройщика (лица, осуществляющего строительство многоквартирного дома)». В статью будет внесено еще одно дополнение: «Товарищество собственников жилья, созданное в соответствии с настоящей статьей, отвечает за управление многоквартирным домом со дня его ввода в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности». Это означает, что еще имея прав на собственность, члены товарищества уже смогут официально управлять построенным объектом недвижимости.
Компании-застройщику запрещается не только создавать ТСЖ, но и навязывать аффилированные с ними управляющие организации. Тем не менее, от застройщика требуется предоставить инициатору созыва собрания всю информацию о дольщиках: фамилии, адреса (в том числе и электронной почты), телефоны, места работы и пр.
Мнения экспертов неоднозначны. Многие считают, в проекте есть много правильных решений. Но в документе и некоторые «белые пятна». Например, действующее законодательство допускает, что собственник может не вступать в ТСЖ. При этом решения по управлению принимаются собственниками. Тем временем в законопроекте часто собрание собственников подменяется собранием членов ТСЖ или просто ТСЖ. Так, именно товарищество (а не собственники) наделяется правом управления новостройкой.
Еще один момент: решение о ликвидации товарищества, по проекту закона, тоже принимает не общее собрание собственников, а только члены ТСЖ. Такие положения ущемляют права остальных владельцев квартир в доме.
Неясны и вопросы относительно заключения прямых договоров между собственниками жилья и поставщиками коммунальных ресурсов. Согласно документу, в случае неоплаты ответственность несет ТСЖ. Это значит, что долг будут оплачивать все собственники.
Заметно и ущемление прав малого бизнеса. Так, от всех УК, а также фирм, занимающихся ремонтом и обслуживанием жилья, требуется обязательное вступление в СРО, взнос составляет как минимум 100 тысяч рублей. Дело в том, что в этой сфере работают небольшие компании. Очень немногие смогут заплатить такие деньги.
Спорны и положения, касающиеся управления новостройками. Специалисты считают, что наделять дольщиков, которые не имеют никакой реальной ответственности за будущее жилье (т.к. оно им еще не принадлежит), правами собственников при управлении домами — сомнительно. Неправильно и лишать застройщика возможности вмешиваться в процесс управления.
По мнению аналитиков, если закон примут, то уже через два-три года после сдачи госкомиссии дома будут приходить в плачевное состояние. Дело в том, что для выбора УК необходимо собрать более 50% жильцов здания. Процесс это займет намало усилий, а также затянется на долгое время.
Автор: Александра Горбатенко
