AVK
После получения свидетельства возможны налоги.
Оптимальнее всего продавать на стадии "ключи уже получены" а "собственность ещё не оформлена", по переуступке ДДУ. Тогда новые покупатели по ДДУ уже могуст стать собственниками.
Но, это моё имхо и до этого ещё, к сожалению, довольно далеко
AVK
После получения свидетельства возможны налоги.
Оптимальнее всего продавать на стадии "ключи уже получены" а "собственность ещё не оформлена", по переуступке ДДУ. Тогда новые покупатели по ДДУ уже могуст стать собственниками.
Но, это моё имхо и до этого ещё, к сожалению, довольно далеко
Да уж 13% при менее 3-х лет собственности никто не отменял
Огурчик
Ну да, но только на прибыль + 1 миллион не облагается.
Другими словами (как я понимаю) по документам вы купили за 4 миллиона.
Потом, после получения собственности, решили продать за 6 миллионов.
Прибыль 2млн, из них 1 млн не облагается. Итого, надо заплатить налог с 1 млн.
Но, тут можно договориться с покупателем и проставить в договоре 5 млн.
Но, это только мое видение этих всех налоговых схем. Я, пока что, особо не углублялся в изучение.
Согласно Российскому законодательству (ст.220 Налогового Кодекса РФ), при продаже квартиры продавец обязан уплатить налог в размере 13% со всей суммы, сверх 1 миллиона рублей. Распространяется этот закон на всех продавцов физических лиц, владевших этой недвижимостью менее трех лет.
Иначе говоря, если с момента получения вами свидетельства о государственной регистрации права прошло менее трех лет, а квартира дороже миллиона рублей, то при ее продаже вам придется уплатить налог. При нынешних ценах на недвижимость это, скорее всего, будет довольно ощутимая цифра. Вполне понятно нежелание людей выкладывать такую сумму.
Обмен.
При обмене через куплю-продажу продавец, подпадающий под действие вышеуказанного налога, от него не освобождается. Получение вами денег за продажу квартиры считается вашим доходом и с него надо платить установленные налоги, как и с любого другого дохода. Если вы, получив зарплату, сразу купите на эти деньги мебель, то это не освобождает вас от налога, правильно? Так же и с квартирами.
Однако, государство заботливо предоставило каждому из нас возможность один раз в жизни получить поблажку при покупке жилья. Заключается она в том, что человек, купивший квартиру, освобождается от 13%-ого налога на доходы. Это называется «налоговый вычет» и дается он на один миллион рублей: как только вы его заработали - снова платите налог со своих доходов. На детей и неработающих граждан эта льгота не распространяется.
Фактически получается, что при обмене вы:
Не платите налог с 1 миллиона рублей при продаже своей квартиры
Государство возвращает вам налог с одного миллиона рублей, потраченных на покупку другой квартиры. (Возможно, в скором времени эта сумма будет увеличена до 2 миллионов рублей и коснется это всех тех, кто приобрел квартиру в период с 1 января 2008 года)
То есть 2 мил. руб. условно можно назвать не облагаемыми налогом.
Уход от налога.
При продаже квартиры, платить огромную сумму налога банально жалко. Налоговый вычет сильно теряет свою ценность после того как человек сталкивается с налоговыми органами. Чтобы избавить себя от лишних забот и убытков люди, владеющие недвижимостью менее трех лет, при ее продаже предпочитают указывать в договоре купли-продажи сумму меньше миллиона - например, 999 999 руб.
Такие договора не приемлемы для отдельных покупателей, тех, для кого указание в документах полной действительной стоимости квартиры является принципиальным моментом. К ним относятся в первую очередь люди, приобретающие жилье по договору ипотеки.
Чем такая схема грозит.
В случае, если суд признает сделку недействительной, все возвращается к положению, предшествующему договору купли-продажи. Продавцу возвращается квартира, а покупателю – деньги, вся сумма, указанная в договоре. Если в договоре прописано 999 999 руб., то именно эту сумму продавец обязан будет вернуть. Слова, о том, что реально была заплачена большая сумма, для судьи не станут существенным аргументом. Расписка, не заверенная нотариально, может быть принята или не принята к сведению – на усмотрение судьи. Идти к нотариусу с просьбой заверить документ, согласно которому происходит сокрытие дохода от налоговых органов, скорее всего, бесполезно.
Как видно, весь риск мероприятия ложиться на покупателя, а выгодно оно только продавцу.
И что делать?
Лучшей страховкой от всех неожиданностей в данном случае будет указание полной цены за квартиру. К сожалению, практически это не всегда применимо. Если квартира вам нравится, но продавец не хочет платить налог, то варианта два:
указать в договоре сумму меньше 1 мил. руб.
заплатить за квартиру сверх цены сумму, равную налогу.
Коль скоро вам ближе первый вариант, то в договоре купли продажи необходимо прописать строку:
«В случае расторжения договора или признания его недействительным продавец обязан предоставить в собственность покупателю аналогичную квартиру»
Это, конечно не панацея – сложно будет добиться от продавца покупки такой же квартиры, даже имея судебное решение.
Существует так же практика прописывать в договорах штрафные санкции для продавца на случай расторжения сделки с таким расчетом, чтобы сумма вместе со штрафом равнялась стоимости квартиры. Но в последнее время это применяется все реже. Существует мнение, что в суде можно добиться признания незаконными требования неустоек.
В действительности подобные судебные разбирательства крайне редки и рассматриваются скорее как теоретически возможные, однако не принимать их во внимание нельзя, по крайней мере очень опасно.
Опять таки, несколько путанно, правда и в том, что написал Военный присутствует ошибка, т.к либо вычет на миллион, либо доход-расход.
При продаже дома, квартиры, дачи находящиеся в собственности менее 3-х лет, предоставляется имущественный вычет в размере 1 000 000 руб., при продаже прочего имущества вычет предоставляется в размере 250 000 руб. начиная с 1 января 2010 года, до 1 января 2010 года вычет предоставлялся в размере 125 000 руб.
Пример №1
Допустим вы продали квартиру которой владели менее 3-х лет за 6 000 000 руб., налог который вы должны заплатить составит: (6 000 000 – 1 000 000) х 13% = 650 000 руб.
Но вместо использования права на имущественный вычет, можно уменьшить сумму доходов от продажи квартиры на сумму расходов по приобретению этой квартиры.
Пример №2
Вы купили квартиру за 5 000 000 руб., и менее чем через 3 года продали ее за 6 000 000 руб., налог который вы должны заплатить составит: (6 000 000 – 5 000 000) х 13% = 130 000 руб.
При продаже в договоре указывается сумма меньшая, либо равная сумме указанной в первоначальном договоре покупки квартиры.
Потом соответственно подается декларация в налоговую и все должно быть ок.
Т.к. выгоды от продажи нет, соответственно нет предмета для налогообложения. Главное декларацию не забыть подать.
При продаже в договоре указывается сумма меньшая, либо равная сумме указанной в первоначальном договоре покупки квартиры.
Потом соответственно подается декларация в налоговую и все должно быть ок.
Т.к. выгоды от продажи нет, соответственно нет предмета для налогообложения. Главное декларацию не забыть подать.
Только не каждый покупатель пойдет на меньшую сумму в договоре, т.к. это его риски.
Добрый вечер!
Мне кажется что наиболее выгодно можно продать квартиру после 3х лет получения документа о собственности на жилье.
Что бы не платить налоги.
Проблема в том, что обычно документы о собственности на жилье выдают через 2-3-4 года после заселения.
Через суд можно этот документ получить намного быстрее.
Кто нибудь знает, сколько эта услуга у юриста будет стоить?
Причем обещали поднять после получения декларации...