bam писал(а):
Grad писал(а):
Alexeisii
УК так не думает. У нас в подъезде уже месяц никто влажную уборку не проводил.
Ушла очередная жалоба в МЖИ. Но как это уже надоело. Пущай они также с меня ЖКУ вытягивают клещами.
ЖКУ мы обязаны оплачивать, а подумать на счет жалобы в прокуратуру или суд с иском можно, другой вопрос что они перекидывают деньги куда им вздумается.Скоро будет новая УК с теми же лицами договора будут новые вот тут и надо вопрос дожимать, что бы лишнего не было в договоре.
А вы пройдитесь по соседям и поспрашивайте может уборка есть? Если нету то подпишите коллективную жалобу и отнесите в УК, а уж потом если не будет ответных действий то поможет МЖИ, без этих действий от МЖИ придет отписка, оно и понятно вы не совершили достаточных действий для устранений... По большому счету УК может и не знать о проблеме, а единоличные жалобы это не достаточно ни для УК ни для МЖИ. Думаете я просто так от нечего делать прошу обращаться соседей и форумчан в гос.органы и т.д по проблемам района? Решить проблемы можно только коллективно!
P.s в УК руководители не отказывают в встречах и эти проблемы можно прговаривать.
Способы управления многоквартирным домом
Способы управления многоквартирным домом
ЖК РФ предусматривает три способа управления многоквартирным домом.
1. Непосредственное управление. Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества без привлечения каких-либо посредников. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
На основании решения общего собрания собственников, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме.
Преимущество непосредственного управления домом заключается в экономии на оплате услуг управляющей организации. Эта система выгодна жильцам в тех случаях, когда речь идет о небольшом доме, где квартирами владеют не более 10 человек, причем наиболее эффективной она может стать в домах, где живут люди с приблизительно одинаковым социальным и материальным статусом.
К минусам этого способа можно отнести отсутствие единой организации, которая отвечала бы перед собственником за качество коммунальных услуг. Например, какая организация должна отвечать за плохое водоснабжение: та, что непосредственно обеспечивает снабжение горячей и холодной водой, или та, что отвечает за состояние труб в доме?
Кроме того, этот способ управления многоквартирным домом сложно реализовать на практике, так как каждый собственник должен не только самостоятельно напрямую обеспечить содержание дома, но и заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями. Даже если оформить доверенность на соседа-собственника и он уже один будет решать все вопросы, а вы лишь вносить плату за услугу, нелегко найти человека, готового взвалить на себя все эти обязанности.
Договоры на оказание услуг и выполнение работ (коллективный договор на оказание жилищных услуг, т.е. услуг по содержанию и ремонту общего имущества в доме) могут заключаться в следующем порядке:
1) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении;
2) все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика;
3) юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать соответствующие услуги и (или) выполнять работы, подписывает договор на стороне исполнителя;
4) договор вступает в силу, и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.
2. Создание ТСЖ и передача ему полномочий по управлению домом. В этом случае ТСЖ управляет домом от имени собственников помещений и несет ответственность за содержание дома.
Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом, а значит, имеет свой расчетный счет в банке, состоит на учете в налоговой инспекции, имеет печать со своим наименованием, другие реквизиты юридического лица. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
ТСЖ может быть создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом ТСЖ либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
Граждане, вступившие в ТСЖ, могут выбрать одну из двух схем управления своим домом:
1) без посредников заключать договоры с подрядчиками (сантехником, электриком и др.) и ресурсоснабжающими организациями. Правда, в случае неудовлетворительного качества коммунальных услуг может получиться так, что собственники и органы управления ТСЖ окажутся по разные стороны баррикад;
2) заключить договор с управляющей организацией и передать ей средства на оплату коммунальных услуг. Эта организация сама решает, с кем выгоднее заключать договоры на обслуживание дома. Такой вариант обойдется дороже (кроме коммунальных услуг членам ТСЖ придется оплачивать услуги управляющей организации), зато выбором подрядчиков будут заниматься профессионалы.
Если в доме организовано ТСЖ, то определение размера платы за жилое помещение относится к компетенции правления товарищества. Но при этом воля жильцов все равно играет основную роль, т.к. решение о размере обязательных платежей и взносов в ТСЖ обязательно утверждается общим собранием членов товарищества. Исходя из решения собрания правление ТСЖ составляет общую смету расходов и уже в ней выделяет плату за обслуживание и ремонт общедомового имущества.
Принципиальное отличие ТСЖ от непосредственного управления собственниками помещений заключается в следующем.
Во-первых, как уже упоминалось, ТСЖ - юридическое лицо, некоммерческая организация, имеющая органы управления. ТСЖ наделено определенными юридическими правами, в том числе может получать банковские кредиты. При непосредственном управлении все вопросы решаются общим собранием собственников многоквартирного дома, что не очень удобно с точки зрения оперативности принятия данных решений. При работе ТСЖ договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги, заключают уполномоченные представители товарищества, а вот при непосредственном управлении гражданам приходится этим заниматься самостоятельно!
Во вторых, ТСЖ по закону должно платить ряд налогов и сборов, поскольку обязательные платежи не предусмотрены Налоговым кодексом (далее - НК РФ) в качестве доходов, не подлежащих налогообложению. При непосредственном же управлении необходимости в уплате лишних налогов и сборов не возникает.
В третьих, в тех случаях, когда собственники не хотят привлекать к управлению имуществом многоквартирного дома стороннюю организацию, оптимальной формой управления будет ТСЖ в силу большей оперативности при решении необходимых вопросов. Например, сломался лифт, надо либо чинить его, либо покупать новый. При непосредственном управлении вполне вероятен вариант отказа жителей первых этажей от совершения каких-либо действий, ТСЖ же самостоятельно разберется с данной проблемой и распределит необходимые платежи с наименьшими затратами для участников.
Договоры на коммунальные услуги заключает ТСЖ. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются соответствующим регулирующим органом.
Права ТСЖ:
1) заключение в соответствии с законодательством РФ договора управления многоквартирным домом, а также договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг и прочих договоров в интересах членов товарищества;
2) определение сметы доходов и расходов на год, в том числе необходимых расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальных взносов и отчислений в резервный фонд, а также расходов на другие предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3) назначение на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеров платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнение работ для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставление им услуг;
5) пользование банковскими кредитами, полученными в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передача по договору материальных и денежных средств лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7) продажа и передача во временное пользование, обмен имущества, принадлежащего товариществу.
В тех случаях, когда это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Обязанности ТСЖ:
1) обеспечение выполнения требований законодательства, а также устава товарищества;
2) заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3) выполнение обязательств по договору в порядке, предусмотренном законодательством;
4) поддержание надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;
5) выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
3. Управляющая организация. Наибольшее распространение в нашей стране, возможно, получит способ, при котором вопросами коммунальных услуг ведает управляющая организация.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Договор на коммунальные услуги заключает управляющая организация.
Договор может быть расторгнут при неисполнении сторонами принятых на себя обязательств. Например, управляющая компания не проводит в необходимые сроки ремонт дома, не договаривается с компаниями, поставляющими электроэнергию, в результате чего объект обесточивают, или же сами жильцы не вносят обязательные платежи либо, что еще более важно, не оплачивают труд управляющей компании, что, безусловно, является неисполнением обязательств с их стороны.
Управляющей компанией может быть не только юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель. Если председатель одновременно является и таким предпринимателем, он может рассматриваться как управляющая организация и вправе выполнять ее обязанности. Получается, что он как председатель ТСЖ будет заключать сам с собой договор как с индивидуальным предпринимателем. Это в общем не противоречит ЖК РФ, хотя существует риск, что подобное управление может привести к нарушениям и к неблагоприятным последствиям.
Управляющая организация обеспечивает содержание и ремонт многоквартирных домов, а также использует имеющиеся возможности для получения прибыли, хотя полученные средства, как и в случае с ТСЖ, направляются на содержание многоквартирного дома. В том случае, если какое-либо имущество требует ремонта и существуют факторы, влияющие на жизнь и здоровье людей, вы имеете полное право обратиться в управляющую компанию с тем, чтобы она устранила все недостатки, ведь она получает деньги именно за эту работу.
Такой способ управления используют, как правило, собственники, проживающие в домах, возведенных в период массовой застройки (15 и более лет назад).
Любая управляющая организация должна предоставить гарантии финансового обеспечения своей работы, ведь она может довести дом до разрушения, некачественно выполняя свои обязанности, и тем самым принесет убытки жильцам - собственникам квартир. Гарантией компенсации может стать, например, уставный капитал организации. Если он составляет 10 тыс. руб., это, конечно, несерьезно, так ничего не компенсируешь.
Важно помнить: собственники жилья в любое время могут провести собрание и принять решение об изменении способа управления. Перед тем как подписать договор с управляющей организацией, нужно определить степень ее ответственности перед собственниками, то есть в результате каких нарушений собственник имеет право расторгнуть договор. Кстати, если вы не выберете способ управления, ваш дом выставят на торги и продадут управляющей организации только на один год. Договор на пять лет может заключать только управляющая компания, которую выбрали собственники на своем собрании.
Договор управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом, предусмотренный ЖК РФ, - новый вид гражданско-правового договора. Одной стороной договора управления является управляющая организация, другой могут быть:
- собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме);
- органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского кооператива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация выбирается органами управления этих некоммерческих организаций. При этом факт заключения договора управления не означает изменения способа управления многоквартирным домом;
- муниципалитет в установленных ЖК РФ случаях.
Договор управления многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления. Такой договор должен представлять собой один документ, подписанный сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного собрания.
Существенные условия договора управления в соответствии с ЖК РФ. Обязательными условиями, которые отражаются в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления ТСЖ либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, являются, в частности:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.
Состав имущества, собственно, и будет являться объектом управления. Список должен быть утвержден распоряжением органов исполнительной власти. В этом может участвовать и группа собственников квартир в доме, потому что на его основе утверждаются расходы по управлению домом, то есть смета затрат и платежи жильцов. И даже если в доме квартирная плата будет такой же, как обычная городская, при неправильном составлении перечня общего имущества жильцы будут платить больше;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения этого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
В договоре еще нужно четко прописать затраты на все виды работ и услуг, ведь все эти затраты - квартирная плата жильцов.
Управляющая организация должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг в конкретном многоквартирном доме. Преобладающим способом коммунальных услуг будет оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Таким образом, договор должен четко определять, в отношении какого имущества осуществляется управление. Это положение конкретизируется путем описания общего имущества многоквартирного дома.
Поскольку договор управления возмездный, то в нем должна быть указана общая цена договора.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок от одного года до пяти лет. Целесообразно заключать такой договор на один год, но с правом продления. За год и жильцы, и управляющая организация друг к другу присмотрятся. Если все хорошо, тогда можно и дальше сотрудничать. Если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора по истечении срока, то договор автоматически продлевается на такой же срок, то есть еще на год. Решения собрания для этого не нужно.
Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, указанных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. В договоре управления можно установить иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации.
Важнейшим условием договора управления является контроль выполнения обязательств управляющей организации. ЖК РФ обязывает управляющего ежегодно в течение I квартала текущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной форме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.
Немаловажным обязательством является передача по договору управления технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обязана передать документацию за 30 дней до прекращения действия договора управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений передача технической документации должна производиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Порядок ведения технической документации на многоквартирный дом, в том числе воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовываться сторонами в договоре управления.
Расторжение или изменение заключенных договоров управления. Наличие договора управления предусмотрено ЖК РФ. Данный договор заключают в следующих случаях:
- при выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом с привлечением управляющей организации;
- при заключении такого договора органом ТСЖ или ЖСК;
- при выборе муниципалитетом организации на открытом конкурсе в случае, когда собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом или не реализовали выбранный способ управления.
Если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ непосредственного управления своим домом, то надобность в договорах управления отпадает. Они сами решают все возникающие вопросы. В этом случае собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ранее заключенных ими договоров (соглашений), чаще всего с муниципальными службами заказчика.
При создании собственниками помещений ТСЖ все отношения между членами этих некоммерческих организаций строятся на началах членства и регулируются уставами. Между ТСЖ и членами этих некоммерческих организаций не может быть договорных отношений, в частности, по поводу управления, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Что касается собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ (физических и юридических лиц, ОМС), то они в соответствии с ЖК РФ должны будут заключить с ТСЖ или потребительским кооперативом не договоры управления, а возмездные договоры о содержании и ремонте жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме.
При выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом через управляющую организацию отношения сторон будут урегулированы новым договором управления, заключаемым на условиях, выработанных на общем собрании.
а если вдруг собственники (реальные) придумают иначе?