19 апреля 2013 г. вступит в силу Федеральный закон от 05.04.2013 N 38-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Закон N 38-ФЗ). Он призван регламентировать внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги лицами, принявшими от застройщика помещение в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче. Кроме того, Законом N 38-ФЗ изменен порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации. Застройщики не будут заключать договоры с управляющими организациями, отобранными по итогам проведения открытого конкурса
В соответствии с Законом N 38-ФЗ изменится субъект, заключающий договор с управляющей организацией, отобранной по результатам проведения открытого конкурса. В настоящее время договор на управление многоквартирным домом должен заключать застройщик. После вступления в силу Закона N 38-ФЗ это станет обязанностью лиц, принявших от него помещения в многоквартирном доме. По общему правилу договор будет заключаться с каждым из них в отдельности. Однако группа таких лиц, составляющая более половины их общего числа, сможет выступать в качестве одной стороны заключаемого договора. Установлены правовые основания внесения квартплаты застройщику до заключения договора управления многоквартирным домом
Напомним, что в настоящее время на основании п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ у лиц, принявших от застройщика жилое помещение, возникает обязанность вносить плату за помещение и за коммунальные услуги. По общему правилу эти средства должны поступать в управляющую организацию. Однако Жилищный кодекс РФ предусматривает случаи, когда управление многоквартирным домом может осуществляться самим застройщиком. Таким образом, существует вероятность возникновения ситуации, когда застройщик обязан осуществлять управление многоквартирным домом, обеспечивать его содержание и текущий ремонт, но не имеет правовых оснований для взимания за это платы. Впрочем, данная сумма могла бы быть взыскана в качестве неосновательного обогащения с лиц, обязанных вносить плату.
Законом N 38-ФЗ данная неопределенность устранена. Установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна будет поступать застройщику, осуществляющему управление многоквартирным домом, даже если с ним не заключен соответствующий договор.
Если лица, принявшие жилое помещение от застройщика, или сам застройщик, заключили договор с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, плату за жилое помещение и коммунальные услуги следует перечислять такой управляющей организации. Застройщики не будут заключать договоры с управляющими организациями, отобранными по итогам проведения открытого конкурса
В соответствии с Законом N 38-ФЗ изменится субъект, заключающий договор с управляющей организацией, отобранной по результатам проведения открытого конкурса. В настоящее время договор на управление многоквартирным домом должен заключать застройщик. После вступления в силу Закона N 38-ФЗ это станет обязанностью лиц, принявших от него помещения в многоквартирном доме. По общему правилу договор будет заключаться с каждым из них в отдельности. Однако группа таких лиц, составляющая более половины их общего числа, сможет выступать в качестве одной стороны заключаемого договора. Изменен порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации
В соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Правила его проведения утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".
Нередки случаи, когда предусмотренного законом срока оказывается недостаточно для завершения муниципальными органами конкурсных процедур. Впрочем, как показывает существующая судебная практика, нарушение сроков проведения открытого конкурса не влечет признания торгов недействительными (см., например, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.11.2012 по делу N А33-3485/2012).
Закон N 38-ФЗ обязывает орган местного самоуправления в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию разместить на официальном интернет-сайте извещение о проведении открытого конкурса. На само проведение конкурса будет отведено сорок дней с момента размещения указанного извещения.
О результатах конкурса и об условиях договора управления многоквартирным домом муниципальный орган в течение десяти дней должен будет уведомить лиц, принявших помещение от застройщика. Последним предстоит в обязательном порядке заключить с отобранной организацией договор управления домом (ст. 445 ГК РФ).
учитывая данный закон, можем ли мы (жильцы, не имеющие пока собственность, но имеющие "иной документ о передаче") отказаться от услуг данной УК и выбрать новую?
Ленинградское УФАС: В обмен на ключи от квартиры застройщики предлагали новосёлам Управляющую компанию
Комиссия Ленинградского УФАС России признала в действиях администрации Колтушского сельского поселения Всеволожского района Ленобласти нарушение ч.1 ст. 15 закона "О защите конкуренции". Об этом сегодня, 23 июля, корреспонденту ИА REGNUM сообщили в пресс-службе Ленинградского УФАС.
Дело было возбуждено с учетом информации, полученной из обращения жителей одного из новых многоквартирных домов, расположенных в деревне Старая. По сообщениям граждан, компания застройщика ООО "Унисто Петросталь" требовала в обмен на ключи от квартир подписать бюллетени, согласно которым, управляющей компанией (УК) многоквартирного дома избирается ООО "Северо-Западный центр коммунального благоустройства" (ООО "СЗ ЦКБ").
В ходе рассмотрения материалов дела, комиссией антимонопольного органа было установлено, что такая ситуация с выбором УК сложилась из-за бездействия администрации Колтушского сельского поселения.
В соответствии Жилищным Кодексом РФ администрация в течение 20-ти дней с момента принятия дома в эксплуатацию должна была провести конкурс по выбору управляющей компании. Дом был принят в эксплуатацию в апреле 2013 года, но, как отмечают в Ленинградском УФАС, до настоящего времени конкурс проведен не был.
В ведомстве обещают выдать администрации Колтушского сельского поселения обязательное для исполнения предписание об устранении допущенного нарушения.
"Конкуренция на рынке управления многоквартирными домами должна обеспечиваться администрациями муниципальных образований первого уровня - через конкурсы", - напоминает руководитель Ленинградского УФАС России Вадим Владимиров.
учитывая данный закон, можем ли мы (жильцы, не имеющие пока собственность, но имеющие "иной документ о передаче") отказаться от услуг данной УК и выбрать новую?
Прямо в законе не сказано, что мы можем принимать участие в общих собраниях собственников. Но есть решение суда, где такое право "будущих собственников" не оспаривается.
Арбитражный суд Московской области
Суть проста: на общем собрании будущие собственники многоэтажного жилого дома-новостройки проголосовали за МУП ЖЭУ (100% голосов) и отклонили УК (0 голосов), с которой ЗАО "ПИК-Регион" уже заключило договор. В суд обратилась УК, которая осталась не у дел. Ответчиком стал сам застройщик, т.к. он не стал передавать дома на управление этой УК. В связи с этим УК посчитала, что ей причинены убытки в виде упущенной выгоды (неполученного дохода). В удовлетворении иска УК отказано.
Примечательно, что УК не согласилась с решением суда первой инстанции и обратилась в апелляционный суд. Однако, во второй инстанции суд оставил первоначальное решение без изменения.
