Новостройка, и с чем ее едят
Если квартира находится в уже построенном доме и право собственности на нее оформлено, то она относится ко вторичному рынку. Покупая такое жилье, вы становитесь владельцем номер два. Если же право собственности не зарегистрировано и застройщик заключает с вами договор долевого участия, уступки права требования, предварительный договор или иное аналогичное соглашение, то речь идет о сделке на первичном рынке. Новостройку можно приобрести на разных этапах возведения — от котлована до готового дома.
Итак, новостройки
В последние годы в Москве на них устойчивый спрос. У новых домов, построенных по самым современным технологиям, много преимуществ: большие лестничные площадки, стеклопакеты, как минимум два лифта (пассажирский и грузовой), современные счетчики газа, воды, как правило, есть места для парковок во дворе или подземные паркинги. В отличие от старого жилого фонда квартиры в новостройках гораздо большей площади и лучшей планировки: просторный холл, высокие потолки, большая кухня, два санузла, панорамные окна, балконы и лоджии, даже гардеробная комната. Все коммуникации абсолютно новые, а значит, не переживая за электропроводку, можно использовать любую современную технику, в то время как в домах старого фонда порой при одновременной работе нескольких электроприборов выбивает пробки.
Купить квартиру в новостройке можно, не опасаясь проблем со стороны прежних собственников: в помещении до вас никто не жил и не был прописан. Районы массовой застройки населяют в основном люди примерно одного возраста. Приятно, что цена 1 кв. м в новостройке, как правило, заметно ниже, чем на вторичке. Таковы причины, по которым жилье в доме на стадии строительства пользуется спросом.
Но есть и минусы: деньги уплачены, а въехать нельзя. Дом не построен, срок его введения в эксплуатацию затягивается. Также надо выделить время на ремонт, стоимость которого может вылиться в приличную сумму, из-за чего ценовые преимущества новостройки станут минимальными. Жить в шуме из-за ремонта квартир соседей, которые также будут обустраивать свое жилье, или готовиться к неизбежной реставрации помещения лет через пять — семь, когда дом даст усадку, — перспектива не слишком привлекательная. Конечно, есть предложения с так называемым ремонтом от застройщика — бюджетные обои, ламинат, минимальный набор сантехнического оборудования. Но этот вариант идеален, если покупатель планирует сдавать квартиру в аренду. Для себя хочется, конечно, чего-то более комфортабельного.
Кроме того, в районах массового строительства слабо развита инфраструктура: поначалу мало медицинских, торговых, спортивных или образовательных учреждений, не всегда налажено транспортное сообщение.
Еще одна проблема сделок на первичном рынке жилья — договоры между продавцами и покупателями. Единой формы такого соглашения нет, наоборот, вариантов много, и понять, какой из них надежнее, не каждый может. А значит, есть риск остаться и без квартиры, и без денег.
Что же вторичка?
Начнем с явных преимуществ. Покупаешь не кота в мешке, как в случае новостройки на стадии котлована, а конкретную квартиру. Даже вид из окна подобрать можно. Сделка проходит по договору купли-продажи, вполне понятному как продавцу, так и покупателю.
Если новых строительных площадок не так уж много, то для желающего приобрести жилье на вторичном рынке открыта вся Москва. Можно выбрать любой район с любыми инфраструктурными особенностями и транспортным сообщением. В сложившихся кварталах, как правило, уютные зеленые дворы и детские площадки. При желании можно переехать и в исторический особняк недалеко от Кремля.
Среди минусов вторички — длинная биография квартиры от первого до последнего владельца, что вынуждает тщательно проверять юридическую чистоту недвижимости. К тому же стоимость 1 кв. м здесь выше, чем в новостройках.
Что выбрать?
Ответ на этот вопрос зависит от цели, которую ставит перед собой покупатель. Нужно ли ему срочно зарегистрироваться по месту жительства и вселиться в приобретенную квартиру или эти вопросы не требуют спешного решения? А может, гражданин вообще не планирует прописываться в купленной недвижимости, а рассматривает ее как объект инвестиций?
Ситуация 1
Если необходимо как можно быстрее вселиться в помещение, следует выбирать объект только на вторичном рынке. Здесь все зависит от финансовых возможностей и требований к приобретаемой недвижимости.
Покупатель полностью избегает рисков, связанных с затягиванием сроков завершения строительства дома и оформления права собственности. Однако его могут ожидать неприятные сюрпризы в истории квартиры: если какие-то сделки с объектом были проведены с нарушением закона, то существует вероятность появления третьих лиц, претендующих теперь уже на вашу недвижимость, существует.
Если покупать жилье у первых собственников, рисков меньше, но они все равно есть. Например, квартира только что приватизирована. Один из членов семьи от приватизации отказался. Однако через некоторое время выясняется, что отказавшийся от приватизации гражданин состоит на учете в психоневрологическом диспансере или на момент подписания отказа не понимал значения своих действий. В этом случае результаты приватизации могут быть оспорены в суде с самыми плачевными для покупателя последствиями. Например, договор передачи квартиры в собственность могут признать частично недействительным и включить такого гражданина в число собственников.
Можно купить объект у первых владельцев, которые приобрели его на этапе строительства, тем самым избежав рисков несправедливой приватизации. Правда, таких квартир на рынке маловато, поэтому на поиски потребуется много сил, да и цена на подобные объекты выше, чем на недостроенное жилье. Опасность же таится в том, что нарушения могли быть при подписании предварительного договора. Например, супруг скрыл факт приобретения квартиры от своей второй половины (на момент подписания предварительного договора не все компании требуют согласия супруга). Если впоследствии жене станет известно об этой покупке, она может обратиться в суд за признанием данного предварительного договора недействительным.
В этой ситуации можно посоветовать приобретать недвижимость на вторичном рынке через крупные агентства, которые тщательно проверяют историю квартиры и правоустанавливающие документы на нее, а некоторые страхуют титул купленной недвижимости через партнерские страховые компании на срок исковой давности.
Ситуация 2
Если покупатель не нуждается в немедленной регистрации или вселении, у него есть выбор: приобрести квартиру либо в новостройке, либо на вторичном рынке.
Приобретение новостройки возможно, но надо быть готовым к тому, что сразу въехать в квартиру не удастся. Пока дом достроят, сдадут госкомиссии, подключат ко всем коммуникациям, пустят лифты и, наконец, покупатель найдет деньги и время на завершение чистовой отделки, необходимо где-то жить. Можно у родственников, лучше — в своей старой квартире или снимать другое жилье. Иногда на это уходит от года до трех — пяти лет. Можно, конечно, купить практически готовое жилье, но стоимость его будет существенно выше. Как правило, застройщик поднимает цены по мере того, как возрастает число построенных этажей, а также если оформляет право собственности на квартиру.
Например, в ЖК «Марфино» в 2010 г. однокомнатную квартиру в типовом доме по договору уступки права требования предлагали за 5 млн руб., а жилье с такими же характеристиками, но с правом собственности — уже за 5,4 млн руб.
Довольно часто покупка новостройки связана с продажей квартиры на вторичном рынке. При проведении такой сделки важно понимать, что застройщики не всегда выдерживают сроки сдачи дома. Поэтому нужно синхронизировать продажу одной и покупку другой квартиры. Согласовывать сроки следует уже при бронировании. Иначе может сложиться ситуация, когда дата оплаты уже наступила, а денежные средства еще не пришли, так как не завершена сделка по продаже квартиры на вторичном рынке. Будет надежней воспользоваться помощью риэлторов-профессионалов.
Ситуация 3
Если покупатель рассматривает недвижимость лишь как объект инвестиций и планирует получить максимальный доход, приобретать жилье надо в новостройке и желательно на ранних стадиях строительства. Цена 1 кв. м при этом значительно ниже (обычно на 10–30%). Приобретая квартиру в строящемся доме, можно существенно сэкономить. К тому же застройщики в большинстве случаев не требуют сразу всю стоимость приобретаемого жилья, и поэтому, сделав относительно небольшой первоначальный взнос, покупатель получает возможность оплачивать приобретение поэтапно, вплоть до того момента, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Можно сказать, что квартиру приобретают в рассрочку, да еще и по более низкой цене, которая, кстати, зафиксирована в договоре и не может быть пересмотрена.
Например, мы купили нашим клиентам однокомнатную квартиру в ЖК «Коммунарка» в конце 2009 г. за 2,5 млн руб., через год (перед принятием дома госкомиссией) квартиру продали за 3,7 млн руб. и сразу же приобрели двухкомнатную площадью 67 кв. м в этом же жилом комплексе, но в доме с другим сроком сдачи за 3,5 млн руб. В результате у клиента двухкомнатная квартира и еще бонус наличными!
Таким образом стоит поступить, если вы хотите сохранить и преумножить средства. Если же вы заинтересованы в стабильном ежемесячном доходе, то еще есть вариант покупки квартиры в перспективных районах с ее последующей сдачей в аренду, после того как район благоустроят. Главное для клиента — запастись терпением, так как дом строят, как правило, около двух лет.
Если купить квартиру с готовой отделкой или на рынке вторичного жилья, то сдавать ее можно сразу. Кстати, многие рассматривают вложение в недвижимость с целью сдачи в аренду как надежные пенсионные инвестиции. Наиболее привлекательны для инвестиций объекты экономкласса в Москве и ближайшем Подмосковье.
Грамотные инвестиции в новостройки
Инвестировать в новостройки нужно с учетом многих нюансов. Среди них — надежность застройщика, история объекта (если в Интернете много информации о проблемах при строительстве, выгодно продать недвижимость будет сложно), ценовая ситуация, предложение по данному району и т. д. Хорошо бы иметь инвестиционное чутье. Из объективно привлекательных факторов для вложения средств — возведение дома в соответствии с законом об участии в долевом строительстве (214-ФЗ).
Для дольщиков эта форма сотрудничества означает надежную защиту от недостроя, четкие и прозрачные правила отношений продавца и покупателя. Пункты договора между застройщиком и дольщиками должны включать в себя такую информацию, как порядок уплаты денежных средств, срок сдачи готового объекта и гарантии на него. Кроме того, договор долевого участия подлежит обязательной госрегистрации, которая защищает от двойных-тройных продаж одного и того же объекта разным покупателям.
Сейчас ожидать роста доходов от вложений в объекты недвижимости на уровне 50–100% в год не стоит. Тем не менее повышение цен на первичном рынке происходит постоянно, в том числе и по мере готовности объекта.
